田んぼ一反の賃料まるわかり！相場から米での支払いまで解説

2025年8月21日

田んぼを貸したい、あるいは借りたいと考えたとき、「田んぼ一反の賃料は、一体いくらくらいが相場なのだろう？」と疑問に思う方は多いのではないでしょうか。実際のところ、農地の賃借料は地域や土地の条件によって大きく異なり、一概に「いくら」と言えるものではありません。昔ながらの慣習として、田んぼを貸して米をもらう「物納」でやり取りされるケースも依然として存在します。この記事では、農地賃借料が月額なのか年間なのかといった基本的な支払い単位から、ビニールハウスがある場合の相場、さらには一反あたりの年収との関係まで、多角的に解説を進めます。また、農地バンクの賃料決定の仕組みや、畑の坪単価の相場との比較、具体的な農地の価格の調べ方として市町村別田畑売買価格一覧表の見方など、賃料を把握するために必要な情報を網羅的にご紹介します。面積の単位といった基礎知識から丁寧に説明しますので、ぜひ参考にしてください。

この記事で分かること

田んぼ一反あたりの賃料相場とその決まり方
公的データや資料を使った具体的な賃料の調べ方
現物で支払う「物納」と現金支払いの違いや注意点
農地バンク（農地中間管理機構）の役割と活用方法

田んぼ一反の賃料相場を知るための基礎知識

地域によって異なる賃料の相場
農地賃借料は月額か年間の支払いか
田んぼを貸して米をもらう物納の慣習
農地バンクの賃料はどのように決まるか
ビニールハウスがある農地の賃料相場
田んぼ一反から得られる年収の目安

地域によって異なる賃料の相場

田んぼの賃料相場を知る上で最も重要なことは、「賃料は全国一律ではなく、地域によって大きな差がある」という点です。都市に近いエリアなのか、山間部の純粋な農村地帯なのかといった立地条件が、賃料を決定づける大きな要因となります。

例えば、市街化が進む地域の農地は、将来的に宅地へ転用される可能性も含まれるため、資産価値が高く評価され、賃料も高くなる傾向があります。一方で、農業専用の地域では、土地の生産性や日当たり、水利条件、農道の整備状況などが主な評価基準です。

実際に、いくつかの自治体が公表している賃借料情報を見てみましょう。

各市町村の賃借料情報（田・10アールあたり/年額）
自治体	地域	平均額	データ数
岐阜県本巣市（令和6年）	本巣地域（トンネル以南）、糸貫地域、真正地域	2,200円	214件
三重県いなべ市（令和6年）	北勢町	2,844円	45件
	員弁町	5,157円	167件
	大安町	6,019円	15件
	藤原町	1,913円	15件
沖縄県南城市（平成28年）	基盤整備地域（畑）	14,800円	–

補足：上記の表からも分かるように、同じ市内であっても地域によって賃料に数千円の差が出ることがあります。沖縄県南城市のデータは畑ですが、基盤整備が進んだ地域では賃料が1万円を超えるケースもあり、土地の条件がいかに重要であるかがうかがえます。

このように、賃料は画一的なものではありません。そのため、ご自身の田んぼがある地域の農業委員会が公表している賃借料情報を確認することが、最も確実で現実的な相場の把握方法と言えるでしょう。

農地賃借料は月額か年間の支払いか

アパートや駐車場などの賃料は月額払いが一般的ですが、農地の賃借料は「年額」で設定され、年に一度支払うのが基本です。これは、農業のサイクルが深く関係しています。

お米作りを例に挙げると、春に田植えを行い、夏の間に育成し、秋に収穫するという一連の流れは、ほぼ1年がかりの作業です。このように、農業の収入は年に一度の収穫期に集中することが多いため、支払いのサイクルもそれに合わせて年単位となっているのです。

賃料が年額である主な理由

収穫サイクルとの連動：農業収入は年に1〜2回の収穫期に得られるため、支払いを年単位にすることで、農家の経営実態に即した無理のない契約が可能になります。
契約の安定性：賃貸借契約も1年単位で更新されることが多く、貸し手・借り手双方にとって安定した関係を築きやすいメリットがあります。

実際に、各市町村が公表している賃借料情報も、例外なく「10アールあたり／年額」と記載されています。月額での支払いを希望する場合は、当事者間の特別な合意が必要になりますが、慣習としては年額払いが圧倒的に多いと理解しておきましょう。

田んぼを貸して米をもらう物納の慣習

農地の賃料は金銭で支払う「金納」が主流ですが、現在でも収穫したお米などの現物で支払う「物納」という慣習が根強く残っています。これは、古くからの地主と小作人の関係性の名残であり、特に地域の人間関係が密な農村部で見られる契約形態です。

物納の場合、賃料は「一反あたり籾（もみ）で50kg」や「収穫量の1割」といった形で決められます。この方法は、借り手側にとっては現金を用意する必要がないというメリットがあります。一方で、貸し手側も自家消費分のお米を確保できるため、双方にとって合理的な側面があります。

ただ、この物納には注意すべき点も存在します。

物納の注意点とデメリット

借り手にとって、収穫量が天候不順などで大幅に減少した場合でも、契約で定められた量を納めなければならないことがあります。例えば、収量が少ない年に固定量を納めると、手元に残るお米がほとんどなくなってしまうリスクも考えられます。収益が不安定な小規模農家や、有機栽培などで収量が少ない農家にとっては、大きな負担になりかねません。

本来、賃料は当事者間の話し合いで自由に決めるべきものです。もし物納で契約する際は、不作の場合の取り扱いについて事前にしっかりと話し合い、お互いが納得できる条件を書面で残しておくことが、後のトラブルを防ぐために重要です。

農地バンクの賃料はどのように決まるか

後継者不足や高齢化により、管理できなくなった農地を有効活用するために設立されたのが「農地バンク（農地中間管理機構）」です。この制度を利用して農地を貸し借りする場合、賃料はどのように決まるのでしょうか。

結論から言うと、農地バンクが一方的に賃料を決めるわけではありません。あくまで地域の賃料相場や過去の取引事例を参考に、貸し手と借り手の間で協議して決定されます。農地バンクは、その調整役として公平な取引をサポートする役割を担います。

農地バンクは、貸したい人（所有者）から農地を預かり、借りたい人（担い手農家）へ貸し出す「橋渡し」をする公的機関です。これにより、個人間では見つけにくかった貸し手と借り手を効率的にマッチングさせ、耕作放棄地の発生を防ぐことを目的としています。

農地バンクにおける賃料決定のプロセス

貸し手の希望聴取：まず、農地の所有者が希望する賃料を農地バンクに伝えます。
借り手の募集とマッチング：農地バンクが、その農地を借りたい農家を募集し、希望者と所有者の条件をすり合わせます。
賃料の協議と調整：農地バンクが提供する地域の賃料情報（近隣の契約事例など）を参考に、双方が納得する賃料を協議します。
契約締結：条件が合意に至れば、農地バンクが仲介役となって賃貸借契約が結ばれます。

このように、農地バンクは客観的なデータに基づいて調整を行うため、個人間の取引で生じがちな「相場からかけ離れた賃料設定」や「人間関係によるトラブル」を避けられるメリットがあります。農地の貸し借りを検討する際は、お住まいの地域の農地バンクに相談してみるのも有効な選択肢の一つです。詳しくは、農林水産省のウェブサイトもご確認ください。
（参照：農地中間管理機構（農地バンク） – 農林水産省）

ビニールハウスがある農地の賃料相場

ビニールハウスやガラス温室などの施設が既に設置されている農地を借りる場合、更地の農地と比較して賃料は高くなるのが一般的です。これは、土地そのものの価値に加えて、施設（建物）の価値が上乗せされるためです。

借り手にとっては、多額の初期投資をせずに施設園芸を始められるという大きなメリットがあります。季節や天候に左右されにくい環境で、高単価な野菜や果物、花などを栽培できるため、高い収益性が見込めます。

一方で、貸し手側は施設の建設にかかった費用や、今後の維持管理コストを賃料に反映させる必要があります。賃料の具体的な金額は、以下の要素を考慮して決定されます。

施設の規模や構造（鉄骨かパイプかなど）
建設からの経過年数（減価償却）
暖房機や灌水設備などの付帯設備の有無と状態
施設の耐用年数と修繕の必要性

契約時の重要確認ポイント

ビニールハウス付きの農地を貸し借りする際は、後のトラブルを避けるため、契約書に以下の点を明記することが極めて重要です。

施設の所有権：施設の所有者が誰であるかを明確にする。
修繕義務：台風などの自然災害で施設が破損した場合、どちらが修繕費用を負担するのか。
原状回復義務：契約終了時に、施設を撤去する必要があるのかどうか。

これらの取り決めが曖昧なまま契約してしまうと、大きな金銭トラブルに発展しかねません。専門家のアドバイスも受けながら、慎重に契約内容を決定することが大切です。

田んぼ一反から得られる年収の目安

田んぼを借りて農業を始める際、気になるのが「一反からどれくらいの年収が得られるのか」という点でしょう。これは賃料を支払う上での重要な指標になりますが、結論として、年収は栽培方法や作物の種類、販売戦略によって大きく変動します。

ここでは、最も一般的なお米（コシヒカリなど）を慣行栽培した場合の、一反あたりの収支モデルを見てみましょう。

一反（10アール）あたりの米作りの収支シミュレーション

項目	金額・数量	備考
売上	約120,000円	収量600kg（10俵）× 玄米単価2,000円/10kg で計算
経費合計	約90,000円	以下に内訳を記載
┣ 種苗費	約5,000円	苗の購入費用
┣ 肥料・農薬代	約15,000円	化学肥料や除草剤など
┣ 機械・燃料費	約50,000円	トラクターやコンバインの減価償却費、燃料代
┣ その他経費	約20,000円	乾燥・籾摺り費用、資材費など
農業所得（年収）	約30,000円	売上 – 経費合計

注意：上記のシミュレーションはあくまで一例です。機械を所有せずレンタルする場合や、家族労働だけで人件費をかけない場合など、経営形態によって経費は大きく変わります。また、ここからさらに賃料を支払う必要があります。

このシミュレーションを見ると、一反あたりの所得は決して高くないことが分かります。そのため、多くの専業農家は規模を拡大して効率化を図ったり、ブランド米として付加価値をつけて高く販売したり、直売所などで直接消費者に販売して中間マージンを削減したりするなどの工夫をしています。農業で生計を立てるには、単に作るだけでなく、経営的な視点が不可欠と言えるでしょう。

田んぼ一反の賃料や価格の具体的な調べ方

賃料計算の基礎となる面積の単位
農地の価格の調べ方とポイント
市町村別田畑売買価格一覧表の活用法
畑の坪単価の相場と計算方法
まとめ：田んぼ一反の賃料を把握しよう

賃料計算の基礎となる面積の単位

農地の賃料や売買価格について調べる際、必ず目にするのが特有の面積単位です。普段の生活ではあまり使わないため、混乱してしまう方もいるかもしれません。ここで、基本的な単位の関係を整理しておきましょう。

農地の賃貸借において最も基準となる単位は「10アール（a）」です。これは、日本の農業で古くから使われてきた「一反（いったん）」とほぼ同じ面積を指します。

主な面積単位の換算表

単位	平方メートル（㎡）	坪（つぼ）	備考
1アール（a）	100㎡	約30.25坪	10m × 10mの正方形
10アール（a）	1,000㎡	約302.5坪	賃料の基準単位
一反（いったん）	約991.7㎡	300坪	古くからの日本の単位
1ヘクタール（ha）	10,000㎡	約3,025坪	100アールと同じ

よく「一反＝300坪」と言われるように、10アールと一反は厳密には少しだけ面積が異なりますが、実務上は「10アール ≒ 一反 ≒ 1,000㎡」と覚えておけば、ほとんどの場合で問題ありません。市町村が公表する賃料情報も、すべて「10アールあたり」で記載されています。

農地の価格の調べ方とポイント

田んぼの賃料や売買価格の相場を自分で調べるには、いくつかの公的な情報源や民間のサービスを活用する方法があります。宅地とは異なり、農地は取引に制限があるため、専門的な情報を参照することが重要です。

ここでは、信頼性が高く、参考になる主な調べ方を3つご紹介します。

農地価格を調べるための3つの方法

市町村の農業委員会に確認する
最も正確で地域の実情に合った情報を得られる方法です。農業委員会は、農地法に基づき、管内の農地の賃貸借契約のデータを集計し、「賃借料情報」として公表しています。これは過去1年間の実際の契約データに基づいているため、非常に信頼性が高い情報源です。
全国農業会議所の調査結果を参照する
一般社団法人全国農業会議所は、毎年「田畑売買価格等に関する調査結果」を公表しています。これは全国の市町村のデータを集計したもので、売買価格の全国平均や地域別の動向を把握するのに役立ちます。
国税庁の「財産評価基準書」を確認する
相続税や贈与税の算定基準となる路線価や評価倍率が記載されています。農地の評価方法は「宅地比準方式」や「倍率方式」など専門的で少し複雑ですが、おおよその資産価値を把握するための一つの指標となります。

また、これらに加えて、民間の不動産ポータルサイトで「土地」のカテゴリーから地目を「田」や「畑」に絞って検索すると、現在売りに出されている農地の価格を知ることも可能です。ただし、これはあくまで売主の希望価格であり、実際の成約価格とは異なる場合がある点に注意しましょう。

市町村別田畑売買価格一覧表の活用法

前述の全国農業会議所が公表している「田畑売買価格等に関する調査結果」は、農地の売買価格の大きな流れを掴む上で非常に役立つ資料です。このデータを活用することで、ご自身の農地が全国的に見てどのくらいの価値があるのか、大まかな立ち位置を把握できます。

この調査では、農地が大きく2つの区分に分けて集計されています。

農地の区分と価格の傾向

純農業地域：市街化調整区域から離れた、いわゆる「田舎の田んぼ」。農業以外の用途への転用が難しいため、価格は比較的安価です。
都市的農業地域：市街化調整区域内など、市街地に近い農地。将来的な宅地化の可能性も含まれるため、価格は高くなる傾向があります。

実際に、令和4年のデータを見てみましょう。

令和4年田畑売買価格（10アールあたり/全国平均）
区分	中田（田んぼ）	中畑（畑）
純農業地域	108万3,000円	80万2,000円
都市的農業地域	287万9,000円	275万4,000円
（参照：全国農業会議所「令和4年田畑売買価格等に関する調査結果」）

価格の下落傾向に注意

この調査結果では、農地価格が全国的に長期的な下落傾向にあることも指摘されています。純農業地域では28年連続、都市的農業地域では30年連続で価格が下落している状況です。主な原因は、農業の担い手不足や後継者難により、農地の買い手が減少していることなどが挙げられています。

この一覧表は、あくまで売買価格のデータですが、賃料は売買価格（資産価値）と相関関係にあるため、賃料相場を考える上でも重要な参考情報となります。

畑の坪単価の相場と計算方法

農地の価格は10アールあたりの金額で示されるのが一般的ですが、宅地など他の土地と比較する際には「坪単価」に換算すると、価値を直感的に理解しやすくなります。特に畑は、田んぼに比べて宅地への転用が容易な場合も多く、坪単価で価値が議論されることもあります。

計算方法は非常にシンプルです。

坪単価の計算式： 10アールあたりの価格 ÷ 約300坪 = 1坪あたりの価格

この計算式を使って、先ほどの全国農業会議所のデータから地方別の坪単価を算出してみましょう。（純農業地域の場合）

地方別の中畑の坪単価（令和4年）
地方	10aあたり価格	坪単価（円/坪）
東海	181万9,000円	約6,063円
関東	152万1,000円	約5,070円
九州	54万3,000円	約1,810円
東北	30万4,000円	約1,013円
北海道	11万6,000円	約387円